Quando falamos em vistoria cautelar, estamos abordando aspectos relativos a boa convivência com o entorno impactado, além da segurança das estruturas e das vidas que ali residem, aliado as responsabilidades pelos danos.
A vistoria cautelar vai além de registros fotográficos ordenados por cômodos ou áreas de uma determinada edificação. A Vistoria Cautelar visa apontar a existência, ou não, de anomalias, aliada a uma avaliação metodológica de possíveis impactos e riscos no qual a edificação pode estar submetida durante o período em que se sucede uma obra ou reforma na vizinhança, sendo dividida em três etapas:
∙ Apuração das condições construtivas;
∙ Análise de segurança;
∙ Condições socioeconômicas.
Apuração das condições construtivas, determinando o estado geral e as eventuais manifestações patológicas nas edificações confrontantes, a partir dessa apuração executar a análise dos riscos e de segurança, antes e no decorrer das etapas da obra.
A análise da segurança do imóvel possibilita determinar o grau de criticidade das anomalias bem como outras irregularidades de uso desses imóveis.
Quanto às condições socioeconômicas da vizinhança deve a inspeção analisar o nível de conhecimento e aceitação da futura obra pelos moradores e usuários da região, bem como, quando houver, os possíveis impactos da obra em pessoas vulneráveis, tais como os idosos, doentes e crianças. Para Construtores, Proprietários, Gestores e Empresários a vistoria cautelar é uma ferramenta técnica que permite uma previsão orçamentária e de viabilidade, tendo como base os riscos trazidos pelo entorno do empreendimento. Do mesmo modo, é uma ferramenta jurídica ―ad perpetuam rei memoriam‖, que é capaz de perpetuar a memória de um fato ou registro. A Inspeção Técnica de Vizinhança é o processo que visa examinar tecnicamente as condições construtivas, de manutenção e uso das edificações vizinhas ao futuro empreendimento imobiliárias, e também suas condições de segurança e ambientais. Objetivando ações proativas para a qualidade total e resguardo de direitos da obra e vizinhança. Meirelles (1996) contempla que, em princípio, o responsável pelos danos que a construção causar a terceiros é do construtor – pessoa física ou jurídica legalmente autorizada a construir, posto isso, a inspeção terá papel fundamental na definição de responsabilidades.
Meirelles (1996) relata sobre a responsabilidade por danos a vizinhos e terceiros, que:
-“A construção, por sua própria natureza, e mesmo sem culpa de seus executores, comumente causa danos à vizinhança, por recalques do terreno, vibrações do estaqueamento, queda de materiais e outros eventos comuns na edificação.”
Os danos causados a outrem devem ser reparados por quem os causa e por quem aufere os proveitos da construção. É um encargo de vizinhança, expressamente previsto no Código Civil/2002, art.1.299, que, ao garantir ao proprietário a faculdade de levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, assegurou aos vizinhos a incolumidade de seus bens e de suas pessoas e condicionou as obras ao atendimento das normas administrativas. O C.D.C.– Código de Defesa do Consumidor também discorre sobre o assunto, regulando as responsabilidades dos fornecedores de bens, produtos e serviços, prevendo a obrigação destes de indenizarem os consumidores independentemente de existência de culpa pelos danos causados por defeitos relativos aos fatos do produto e do serviço. No mesmo documento, a responsabilidade do construtor abrange três fases do empreendimento:
∙ Na fase de projeto, quando os vícios previsíveis podem ser evitados; ∙ Na fase de fabricação ou execução, quando outros vícios imprevistos podem e devem ser contornados;
Com base nas informações previstas nas normas técnicas brasileiras e no Código de Defesa do Consumidor, a vistoria prévia – Vistoria cautelar de Vizinhança – é uma ferramenta Técnica e Jurídica obrigatória nas etapas que antecedem a realização de obras e reformas. A execução da vistoria assegura a análise antecipada de risco, demonstra com transparência as condições do imóvel antes do início das obras e traduz a lisura das partes envolvidas sejam elas projetistas, gestores e construtores.
